Prélèvement sociaux revenus foncier : comment s'y préparer ?

Points clés	Détails à retenir
💰	Prélèvement des impôts sur les revenus fonciers
🏠	Régime fiscal des revenus fonciers
🗂️	Déclaration des revenus fonciers et calcul des prélèvements sociaux
📈	Incidences des prélèvements sociaux sur la rentabilité des investissements immobiliers

Les revenus fonciers générés par la mise en location d’un bien immobilier peuvent être soumis à des prélèvements sociaux. Il est donc important de bien comprendre comment fonctionnent ces prélèvements et de s’y préparer pour éviter les mauvaises surprises lors de la déclaration de revenus. Dans cet article, nous allons détailler les points essentiels à retenir sur le prélèvement social des revenus fonciers : le régime fiscal applicable, les modalités de déclaration et de calcul des prélèvements, ainsi que leurs impacts sur la rentabilité de vos investissements immobiliers. N’hésitez pas à consulter nos conseils pour optimiser et gérer vos revenus fonciers en toute sérénité.

01 | Comprendre les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers

Avant toute chose, il est essentiel de définir ce qu’on entend par prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. Lorsqu’un particulier perçoit des loyers issus d’un bien immobilier non meublé (location nue), ces sommes sont soumises à l’impôt sur le revenu, mais aussi à des contributions sociales.

Depuis 2018, ces prélèvements s’élèvent à 17,2 %, répartis en trois composantes : la CSG à 9,2 %, la CRDS à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %. Cette taxation s’applique aux revenus nets fonciers, autrement dit une fois les charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxes…) déduites.

J’ai été très surpris quand, lors de ma première déclaration locative, j’ai découvert cette couche supplémentaire de fiscalité. On pense souvent — à tort — que seuls les impôts sur le revenu sont à gérer, et pourtant, c’est loin d’être le cas.

02 | Quels revenus fonciers sont concernés ?

Il ne suffit pas de mettre un logement en location pour être directement concerné. Seuls certains types de revenus sont soumis aux prélèvements sociaux dans le cadre de la fiscalité foncière.

Les loyers perçus lors d’une location nue, par exemple, relèvent des revenus fonciers imposables. Cela concerne aussi les loyers issus de la location de terrains ou de locaux professionnels si ces derniers ne sont pas meublés.

En revanche, une location meublée, elle, est traitée différemment : ses revenus relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). D’ailleurs, plusieurs amis investisseurs ont volontairement opté pour la location meublée afin de bénéficier d’une fiscalité plus souple sur les cotisations sociales.

Enfin, si vous percevez des revenus de sociétés comme des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), attention : les prélèvements sociaux sur revenus fonciers s’appliquent aussi ici, proportionnellement à votre quote-part.

03 | Le régime fiscal influence-t-il les prélèvements sociaux ?

Oh que oui ! Le régime d’imposition que vous choisissez a un impact direct sur la base de calcul des prélèvements sociaux.

Il en existe deux principaux :

– Le micro-foncier, accessible si vos recettes brutes ne dépassent pas 15 000 euros par an. Dans ce cas, un abattement automatique de 30 % est appliqué, et les prélèvements sociaux s’appuient sur le montant restant.

– Le régime réel, quant à lui, permet de déduire précisément vos charges (intérêts d’emprunt, travaux…) ce qui peut réduire considérablement votre revenu net foncier… voire le rendre négatif.

C’est d’ailleurs ce qui m’avait poussé à adopter le régime réel dès ma seconde année d’investissement. Mon bien demandait pas mal de rénovations, et ce choix s’est avéré fiscalement salvateur grâce au déficit foncier qui réduit aussi bien l’impôt que les ponctions sociales.

04 | Comment déclarer et payer les prélèvements sociaux ?

La déclaration se fait, généralement, en mai au moment de remplir votre déclaration de revenus. Le formulaire clé ici est le 2044 (pour ceux au régime réel) ou la 2042 pour ceux au micro-foncier. Le revenu foncier net (après déductions ou abattement) est alors reporté dans la section appropriée.

Une fois le revenu net déterminé, les prélèvements sociaux sur le revenu foncier sont calculés automatiquement au taux de 17,2 %. Ce montant est ensuite prélevé par l’administration fiscale au même moment que votre solde d’impôt sur le revenu (ou via vos acomptes mensuels en cas d’avance).

Personnellement, j’utilise un système de mensualisation via l’espace particulier sur impots.gouv.fr. C’est pratique, ça évite les mauvaises surprises. Je vous conseille vraiment de ne pas attendre le dernier moment.

05 | Exonérations et cas particuliers : y a-t-il des exceptions ?

Comme souvent en fiscalité, rien n’est jamais totalement uniforme. Il existe quelques situations spécifiques dans lesquelles on peut être exonéré — en partie ou totalement — des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.

Les non-résidents fiscaux, par exemple, bénéficient parfois de conventions bilatérales qui évitent les doublons de taxation (selon les pays). Depuis 2019, seuls les non-résidents domiciliés dans l’Union Européenne peuvent réclamer une exonération ou un taux réduit, et ce, sous certaines conditions.

De plus, si vous percevez un revenu foncier inférieur au seuil imposable, vous restez tenu de payer les prélèvements sociaux… même sans payer d’impôt sur le revenu. C’est une distinction que beaucoup ignorent, et qui mérite d’être bien intégrée dans leur stratégie de gestion locative.

06 | Comment réduire l’impact des prélèvements sociaux ?

C’est LA grande question que tout propriétaire se pose. La bonne nouvelle, c’est qu’il existe plusieurs leviers pour optimiser la fiscalité foncière.

Déjà, le passage au régime réel s’avère souvent plus intéressant. En cumulant charges et travaux, on peut alors générer un déficit foncier déductible, ce qui fait chuter votre revenu imposable – et donc les cotisations sociales à régler.

Ensuite, certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Denormandie ou les investissements via une SCI à l’IS permettent d’agir différemment sur l’imposition selon l’objectif patrimonial.

J’ajouterais qu’en incluant intelligemment la fiscalité dans son plan de financement, on anticipe mieux les flux de trésorerie. Personnellement, j’ai appris à ne plus attendre la fin d’année pour faire mes comptes : un bon pilotage mensuel m’a sauvé plus d’une fois.

Enfin, n’hésitez pas à vous faire accompagner. Un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine peut optimiser à votre place en fonction de votre profil fiscal. C’est un coût, certes, mais rarement une dépense inutile.