L’impôt sur les résidences secondaires est un sujet qui peut s’avérer complexe et source de confusion pour de nombreux contribuables. Pour y voir plus clair, nous vous proposons tout savoir sur cet impôt avec notre article succinct mais complet. Vous y découvrirez ce qu’est exactement l’impôt sur les résidences secondaires, qui est concerné par cette taxe, comment elle est calculée, ainsi que les avantages fiscaux possibles pour les propriétaires. Nous aborderons également les conséquences d’une non-déclaration de résidence secondaire. Ne manquez pas nos conseils pour optimiser votre situation fiscale !
01 | Définition : qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?
Avant de plonger dans les chiffres, il faut comprendre ce qu’est une résidence secondaire, aux yeux de l’administration fiscale. Contrairement à votre domicile principal, où vous résidez au moins huit mois par an, une résidence secondaire est un logement que vous occupez temporairement – pour les vacances, les week-ends ou même quelques mois dans l’année.
La différence est plus que juridique. Elle impacte directement la fiscalité appliquée. Par exemple, un appartement acheté à Biarritz pour les beaux jours ou un chalet à Chamonix utilisé en hiver seront tous deux considérés comme résidences secondaires, sauf si vous faites une démarche officielle pour changer leur statut.
02 | Quels impôts s’appliquent à une résidence secondaire ?
Posséder une résidence secondaire, c’est aussi faire face à une fiscalité locale souvent plus lourde que pour un logement principal. Voici un panorama clair des principaux impôts concernés :
La taxe foncière
La taxe foncière est due chaque année, que vous soyez propriétaire d’une résidence principale ou secondaire. Elle repose sur la valeur cadastrale du bien, et son montant dépend des taux appliqués par la commune et le département. En 2023, cette taxe a augmenté en moyenne de 7,1 % dans les grandes villes françaises. Dans mon cas, ma maison de campagne en Dordogne me coûte environ 1 200 euros/an de taxe foncière, alors que cette même maison m’en coûterait 900 si elle était ma résidence principale.
La taxe d’habitation et sa majoration
Contrairement à la résidence principale, vous devez encore payer la taxe d’habitation sur votre résidence secondaire. Pire : dans certaines zones dites « tendues », la commune peut appliquer une majoration allant jusqu’à 60 %. Près de 1 300 communes ont adopté ce mécanisme fin 2023. À Paris, par exemple, la majoration est de 60 %. Cela m’a personnellement fait hésiter à garder un pied-à-terre dans le 18e arrondissement…
La taxe sur les logements vacants
Elle s’applique si votre bien reste vide plus de 12 mois, dans des zones urbaines de plus de 50 000 habitants. L’objectif est clair : inciter à mettre les logements sur le marché locatif. En tant que propriétaire, il faut anticiper. Louer ponctuellement son bien peut suffire à éviter ce surcoût.
L’impôt sur la plus-value en cas de vente
Si vous vendez votre résidence secondaire, la plus-value réalisée est imposable à hauteur de 19 %, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements s’appliquent selon la durée de détention : exonération totale après 22 ans (pour l’impôt) et 30 ans (pour les prélèvements sociaux). J’ai vendu un appartement à la montagne après 14 ans, et même si j’ai eu un abattement partiel, la facture fiscale approchait les 10 000 euros.
03 | Cas particuliers et exonérations fiscales
Heureusement, il existe quelques cas où votre charge fiscale peut être allégée. Il faut bien sûr répondre à certaines conditions strictes.
Si vous vendez une résidence secondaire pour acheter votre résidence principale et ne possédez pas de logement depuis 4 ans, vous pouvez être totalement exonéré de plus-value. Cette disposition est trop souvent ignorée, alors qu’elle peut représenter une vraie économie.
Autre situation : vous transformez une résidence secondaire en logement à usage locatif longue durée dans une « zone tendue ». Dans certains cas, les collectivités locales prévoient des aides ou une réduction temporaire de la taxe foncière.
Enfin, les héritages ou donations sont soumis à règles spécifiques. Une résidence secondaire transmise dans le cadre d’une succession devra faire l’objet d’une évaluation fiscale, avec des droits à payer selon le lien entre le défunt et l’héritier. J’ai vu un proche hériter d’une maison familiale… et devoir s’en séparer immédiatement pour s’acquitter des droits.
04 | Comment optimiser la fiscalité de sa résidence secondaire ?
C’est une question que vous êtes nombreux à vous poser. Et à juste titre : il existe des stratégies légales pour réduire la pression fiscale sur votre résidence secondaire.
La plus simple consiste à la louer, de façon saisonnière ou régulière, via le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). En remplissant les bonnes conditions, cela permet d’amortir une partie du bien, et donc de réduire voir neutraliser le revenu imposable.
Autre levier : créer une SCI (société civile immobilière). Attention, l’intérêt fiscal dépend fortement de votre situation patrimoniale. Pour une résidence partagée en famille, cette solution peut par contre être idéale.
Enfin, dans certains cas, il est possible de faire reconnaître un changement de statut (par exemple, faire devenir un logement secondaire une résidence principale), surtout si vous prévoyez un déménagement durable. Mais attention : l’administration fiscale est de plus en plus vigilante.
05 | Quelles évolutions fiscales en 2024 ?
L’année 2024 n’apporte pas (encore) de révolution, mais certaines tendances lourdes se confirment.
D’abord, les communes continuent d’élargir la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. En Bretagne, sur la côte atlantique ou en Savoie, plusieurs villes touristiques comme Quiberon ou Annecy ont annoncé des taux jusqu’à 60 %. J’ai moi-même dû faire une croix sur un achat dans le Var pour cette raison.
Ensuite, des discussions sont en cours pour élargir la taxe sur les logements vacants dans des villes de taille moyenne. L’État mise sur les contraintes fiscales pour libérer du logement dans les bassins tendus.
Il est aussi question d’inciter fiscalement les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif via des dispositifs simplifiés, aidés par les collectivités.
06 | Résidence secondaire à l’étranger : faut-il payer des impôts en France ?
Posséder une résidence au Portugal, en Espagne ou en Italie fait rêver, mais attention à la fiscalité croisée.
En principe, vous payerez l’impôt foncier dans le pays de localisation du bien. Mais selon les conventions fiscales bilatérales signées par la France – et il y en a beaucoup ! –, certaines plus-values de revente peuvent être aussi imposables en France.
Par exemple, si vous vendez un appartement à Barcelone avec une belle plus-value, et que vous êtes résident fiscal français, l’administration peut réclamer sa part.
Mon conseil personnel : faites-vous accompagner par un fiscaliste ou votre notaire avant d’acheter à l’étranger. On évite ainsi les mauvaises surprises… et les contentieux.
Tout savoir sur l’impôt sur les résidences secondaires
Conclusion : maîtriser la fiscalité pour mieux profiter de sa résidence secondaire
Posséder une résidence secondaire est une vraie source de bonheur, mais peut vite devenir un fardeau fiscal si l’on ne maîtrise pas les règles du jeu. En 2024, entre surtaxes, réforme continue et complexité des dispositifs, il est indispensable d’être bien informé. Je vous recommande de revoir régulièrement votre stratégie patrimoniale pour l’adapter aux nouvelles règles. Un bien secondaire bien géré, c’est aussi une fiscalité optimisée.
