Idées principales	Détails à retenir
🏠 Ampleur du problème	Plus de 600 000 ménages en difficulté de paiement, augmentation de 8% par rapport à 2022.
📝 Procédure de surendettement	Déposer un dossier auprès de la Banque de France pour obtenir un rééchelonnement ou effacement des dettes locatives.
⚖️ Droits du bailleur	Possibilité de résiliation du bail malgré l’effacement, contestation possible dans un délai de 30 jours.
🛡️ Protection contre l’expulsion	Suspension possible de l’expulsion pour 2 ans maximum après recevabilité du dossier de surendettement.
💰 Aides financières disponibles	Solliciter la CAF, le FSL ou la CCAPEX pour obtenir des soutiens adaptés.
⏱️ Importance d’agir rapidement	Après 3 mois d’impayés, risque de déclenchement d’une procédure d’expulsion imminente.

Face aux difficultés financières, les loyers impayés représentent une situation délicate tant pour les locataires que pour les propriétaires. Selon les données de l’Observatoire National des Impayés de Loyer, plus de 600 000 ménages rencontraient des difficultés pour payer leur loyer en 2023, soit une augmentation de 8% par rapport à l’année précédente. Dans ce billet, nous vous présentons les solutions existantes pour l’effacement des dettes de loyers et les recours possibles face aux risques d’expulsion.

Comprendre la procédure de surendettement pour les dettes locatives

La procédure de surendettement constitue une solution légale pour les locataires confrontés à des difficultés financières insurmontables. Lorsque vos dettes deviennent impossibles à rembourser avec vos revenus actuels, vous pouvez déposer un dossier auprès de la commission de surendettement de la Banque de France.

Cette démarche commence par l’évaluation de votre situation financière globale. Après examen de votre dossier, la commission peut proposer différentes mesures adaptées à votre cas :

• Rééchelonnement des dettes locatives sur une période pouvant aller jusqu’à 7 ans
• Suspension temporaire des dettes pendant 2 ans maximum
• Effacement partiel des dettes de loyer
• Effacement total via une procédure de rétablissement personnel (PRP)

Nous tenons à vous rappeler que seuls les loyers impayés avant le dépôt de votre dossier sont concernés par ces mesures. Vous devez reprendre le paiement des loyers courants dès la recevabilité de votre dossier. Cette reprise des paiements est essentielle pour bénéficier pleinement de la protection offerte par la procédure.

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a renforcé la coordination entre les procédures de surendettement et les contrats de bail. Si vous reprenez le paiement de vos loyers et qu’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est prononcée, le juge doit suspendre les effets de la clause résolutoire pour une durée de 2 ans. Si vous continuez à payer régulièrement pendant cette période, votre bail sera maintenu.

N’oubliez pas que plusieurs organismes peuvent vous accompagner dans ces démarches, notamment l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) et l’association CRÉSUS, spécialisée dans la lutte contre le surendettement. Leur expertise peut s’avérer précieuse pour vous aider à constituer un dossier solide.

Droits du bailleur et recours face aux impayés de loyer

Malgré l’effacement des dettes locatives dans le cadre d’une procédure de surendettement, le bailleur conserve certains droits fondamentaux pour protéger ses intérêts. Il est important de comprendre que l’effacement d’une dette n’équivaut pas à son paiement et ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire.

La Cour de cassation a confirmé dans son arrêt du 10 janvier 2019 que l’effacement d’une dette locative n’empêche pas la résiliation du bail pour non-paiement des loyers. En revanche, cette résiliation n’entraîne pas automatiquement l’expulsion, qui nécessite une décision spécifique du juge du tribunal judiciaire.

Le propriétaire dispose de plusieurs recours face aux loyers impayés :

Type de recours	Caractéristiques	Délai
Procédure amiable	Contact direct, plan d’apurement	Variable
Procédure judiciaire	Mise en demeure, huissier	3 ans à partir du premier impayé
Recours à la caution	L’effacement ne bénéficie pas à la caution	Selon contrat
Saisies diverses	Après obtention d’un titre exécutoire	10 à 20 ans selon le titre

Si vous êtes bailleur, sachez que vous disposez de 30 jours pour contester les mesures imposées par la commission de surendettement. Vous pouvez contester les délais de paiement accordés, la suspension des dettes, l’effacement partiel ou la décision relative à une procédure de rétablissement personnel.

En cas de liquidation judiciaire du patrimoine de votre locataire surendetté, vous bénéficiez d’une priorité sur les banques pour récupérer vos créances de loyer. Notre expérience nous a montré que cette position privilégiée peut faire une différence significative dans le taux de recouvrement.

Protection du locataire et alternatives à l’expulsion

Si vous êtes locataire confronté à des difficultés de paiement, plusieurs dispositifs peuvent vous protéger contre l’expulsion. La protection commence à partir de la recevabilité de votre dossier de surendettement, et non du simple dépôt.

Lorsque votre dossier est jugé recevable, vous bénéficiez d’une protection contre l’expulsion sous réserve du respect des mesures décidées par la commission. Si un jugement d’expulsion a déjà été rendu avant cette recevabilité, la commission peut saisir le juge pour suspendre l’expulsion pour une durée maximale de 2 ans.

Pour éviter d’arriver à cette situation extrême, nous vous recommandons d’visiter les différentes aides financières et dispositifs d’accompagnement disponibles :

1. Les aides au logement de la CAF, qui peuvent être réévaluées en cas de baisse de revenus
2. Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), qui peut accorder des aides ou des prêts
3. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX)
4. Les associations spécialisées dans l’accompagnement des personnes en difficulté financière

En cas de difficultés financières persistantes, n’attendez pas que la situation se dégrade. Une dette de loyer impayée pendant plus de 3 mois peut déclencher une procédure d’expulsion. Agir rapidement en contactant ces organismes peut vous aider à trouver des solutions adaptées avant d’atteindre ce point critique.

Il est également important de savoir que si vous faites l’objet d’un fichage FICP suite à vos difficultés financières, la résolution de votre situation d’endettement pourra également vous aider à sortir plus rapidement de ce fichier et à retrouver l’accès au crédit.